Immobili di lusso a Milano sempre sulla cresta dell’onda, il mercato immobiliare residenziale milanese chiude il 2022 con una crescita stimata di oltre 27.000 compravendite totali fra abitazioni usate e nuove, pari al +1,5% sul 2021. Il comparto degli immobili “prime”, ovvero di lusso, collocati all’interno del Centro Storico cittadino ha segnato un aumento degli scambi del 2,1% rispetto all’anno precedente, con un totale di 485 transazioni (stima effettuata sui dati forniti dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate).
Secondo le stime il fatturato del mercato del lusso milanese ha registrato un volume di scambi a fine 2022 per circa 854,2 milioni di euro (+8,7% rispetto al 2021). Il prezzo medio per le abitazioni di lusso calcolato sulle transazioni effettuate si attesta a 11.750 euro al metro quadro. Rispetto al 2021 c’è stato quindi un aumento dei valori medi di 7,2 punti percentuali. Rispetto all’anno passato, l’offerta di abitazioni in vendita è scesa in maniera significativa (-13,3%) e rappresenta, rispetto al totale di tutta la città, circa l’8%. I tempi di vendita sono aumentati, soprattutto nella seconda parte dell’anno, ed oggi i giorni necessari mediamente sono 120 rispetto ai quasi 100 del 2021.
Nonostante la crisi innescata dalla guerra russo – ucraina, le turbolenze sui mercati finanziari e l’aumento dei tassi di interesse, le previsioni per il 2023 rimangono positive, con scambi e fatturato in crescita, a fronte di un nuovo leggero aumento dei prezzi.
Il contesto geopolitico attuale e le turbolenze economiche venutesi a creare hanno influito durante tutto il 2022 creando molta incertezza e facendo calare la fiducia delle famiglie italiane. Nonostante questo mutamento di clima, a Milano il mercato immobiliare residenziale di pregio rimane vivace. A prescindere dai massicci investimenti avvenuti negli ultimi anni degli investitori istituzionali che stanno trasformando lo skyline cittadino, dagli effetti positivi derivanti da Milano Cortina 2026 e dalle motivazioni post covid che spingono gli acquirenti con più potere di acquisto ad acquistare una prima casa adeguata in città, il capoluogo lombardo si conferma fra le prime undici metropoli globali più interessanti per gli investimenti internazionali, dieci gradini sopra Roma (fonte: PWC).
Mettendo poi a confronto le superfici che la domanda chiede e che il mercato offre, sia in termini di metri quadrati, sia di budget finanziario, emergono altri elementi che ci fanno dire che il 2022 ha confermato che, oltre alla discesa dell’offerta, quello che c’è oggi sul mercato spesso fatica ad essere in linea con la domanda. Infatti, circa il quaranta per cento delle case in vendita oggi nelle aree “prime” milanesi (circa 1.300 abitazioni) ha una superficie compresa fra i 100 e i 200 metri quadrati e il 27 per cento si colloca sotto la soglia dei 100 metri quadri. In sostanza, quasi il 70 per cento dell’offerta va da meno di 100 metri quadrati ad un massimo di 200, mentre circa la metà della domanda cerca abitazioni maggiori di 200 metri quadrati. Guardando all’offerta dal punto di vista finanziario, l’aumento dei prezzi ha aumentato la quota di case in vendita comprese fra 1,5 e 2,5 milioni di euro (il 55 per cento).
Cala la quota di case in vendita con un prezzo richiesto fra i 3,5 e i 4,5 milioni di euro; infatti, oggi è solo del 13 per cento, mentre l’anno scorso la quota era del 20 per cento. Infine, anche la quota di case con valori sopra i 4,5 milioni di euro si è abbassata, oggi rappresenta solo il 7 per cento del mercato, meno di 100 appartamenti in tutta la città. Prezzi in crescita, ma fino a quando? In presenza di una domanda ancora vivace, ma sempre selettiva, il vero driver del mercato continuerà a essere la qualità dell’offerta. Considerata però la sottigliezza dello stock con tale caratteristica, nella prima parte del 2023 non ci si possono attendere scossoni negli indicatori del mercato, ma prevediamo una fase di assestamento con una leggera crescita dei valori (non più di un paio di punti percentuali). Anche perché, a livello generale, vi è scarso rinnovo dello stock in vendita. Le case vendute, infatti, non trovano nuovo prodotto che le sostituisca. Anzi, in un mercato con le caratteristiche di domanda e offerta che abbiamo evidenziato, ci si potrebbe aspettare anche un rialzo molto più robusto dei prezzi di richiesta.
