Spesso ci chiedono immobili da acquistare come investimento.

Ma quanto rende davvero un immobile a Milano? Conviene investire nel residenziale?

Il mercato immobiliare continua a essere una delle fonti di investimenti più redditizie. Il rendimento lordo dato dall'acquisto di una casa per metterla sul mercato degli affitti è salito al 7,8% nell'ultimo anno. Il dato è in crescita rispetto al quarto e ultimo trimestre del 2020, dove il rendimento offerto era stato del 7,5%.

È quanto emerso dall’ultimo studio condotto da Idealista, portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia, mettendo in relazione i prezzi di vendita e di locazione dei diversi prodotti immobiliari per calcolare la loro redditività lorda.

Per il rendimenti nel residenziale tra i capoluoghi italiani Milano si attesta al 5,6%, i locali commerciali (esclusi i capannoni) sono il prodotto che ha la massima redditività in quasi tutti i capoluoghi compreso  Milano con 16,7% invece per gli uffici la redditività scende al 7,9%.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (Imu, cedolare secca) e le spese di gestione

Milano in reatà è una piccola metropoli, divisa in quartieri che fanno sentire a casa chi ci abita. e ognuno ha le proprie esigenze. Chi cerca il quartiere storico, chi la vicinanza ad un parco, chi ad una metroplitana. Chi preferisce il centro e chi ama tenersi fuori dalla confusione.

Analizzare bene le proprie priorità e scegliere in base a queste, aiuta a godersi non solo la casa, ma anche il contesto in cui è inserita.

Mai come oggi abbiamo bisogno di sentirci a nostro agio non solo tra le quattro pareti domestiche, ma anche uscendo per fare una passeggiata, condividendo gli spazi comuni che Milano sta rendendo sempre più curati e godibili.

La nostra casa è un luogo in cui dobbiamo stare bene e sentirci a nostro agio. La luce naturale è fondamentale per il nostro benessere psicofisico e grazie a qualche accortezza, oltre ai serramenti giusti, possiamo godere di un ambiente naturalmente luminoso e salubre.

Illuminare la propria casa grazie alla luce naturale non è importante solo per valorizzare l’ambiente e l’arredamento, ma anche e soprattutto per il nostro benessere.

Poter godere di spazi ben illuminati da luce naturale offre infatti numerosi benefici per la nostra salute, tanto che i requisiti relativi alle dimensioni delle finestre e porte finestre in relazione alle dimensioni della casa – noti come rapporti aero illuminanti degli ambienti – sono stabiliti per legge.

Far entrare luce solare e aria dalle finestre consente infatti di migliorare il proprio umore e la propria salute.

Stanze ben illuminate sono innanzitutto più accoglienti e offrono una sensazione di pulizia, positività e benessere. Inoltre, vivere in una casa luminosa e arieggiata riduce lo stress.

Senza contare che una casa luminosa è sicuramente più interessante dal punto di vista commerciale.

Crescono i prezzi delle abitazioni a Milano. Il mercato immobiliare meneghino, più degli altri, sta recuperando la vitalità economica e l'attrattività che lo aveva contraddistinto sul finire del 2018 e lungo tutto il 2019. Nei due semestri del 2021, il positivo clima di fiducia, trainato anche dalla crescita delle compravendite, ha favorito la ripresa dei KPI di mercato, sebbene gli indicatori non residenziali mostrino più fatica nel riguadagnare le posizioni perse rispetto al residenziale. E' quanto emerge dal terzo Osservatorio sul mercato immobiliare 2021 di Nomisma.

Nel comparto residenziale, nel primo semestre 2021, il volume di compravendite sul mercato residenziale milanese ha raggiunto un consistente incremento del 31% rispetto allo stesso periodo del 2020, tornando in linea con il transato del primo semestre 2019 (+0,6%), quando si era registrato il picco della ripresa del trend delle compravendite iniziato nel 2013. L'operazione di acquisto è sostenuta da mutuo nell'80% dei casi. Sul mercato milanese, inoltre, torna a crescere la quota di chi acquista abitazioni ristrutturate al nuovo o nuove (36%). I prezzi medi confermano la crescita positiva su base annuale (+4,1% media cittadino), la cui intensità riflette la ripresa delle transazioni e la reazione del mercato alla battuta di arresto del primo anno di pandemia, sopraggiunta, ad inizio 2020, in un momento di grande dinamismo e slancio del mercato milanese. Il proseguimento del trend è confermato dal risultato semestrale (+2,3%), che presenta le performance migliori nelle zone semicentrali della città. Diminuisce lo sconto medio sul prezzo richiesto (8%), di circa un punto percentuale in tutte le zone urbane e di circa 2 punti in periferia.

Sul versante degli appartamenti in affitto a Milano non si riscontra la stessa reattività registrata per il segmento della compravendita. Le aspettative di ripresa dei canoni conseguente alla rilevante variazione annuale (+2,1%) vengono deluse da un risultato semestrale poco più che positivo (+0,5%).

I tempi medi di vendita sono celeri (circa 4 mesi) se comparati alla media del panel considerato (5,5 mesi), contenuti in un range che va dai 3 mesi medi delle aree centrali a circa 5 mesi in periferia. Rispetto al primo semestre dell'anno, si accorciano di circa un mese i tempi di locazione (2 mesi), piuttosto omogenei tra tutte le zone cittadine.

Le considerazioni da fare nel momento in cui si acquista una casa sono di due tipi: oggettive e soggettive.

L'emozione che si prova entrando in una casa che, nonostante non corrisponda pienamente ai parametri che ci eravamo prefissati, sembra la casa "giusta" a volte ha il sopravvento su quelle caratteristiche che invece dovrebbero essere imprescindibili.

Una di queste sono gli affacci. Un bell'affaccio mette di buonumore.

Trovo impossibile vivere in una casa dove, affacciandosi dal proprio balcone o dalla propria finestra, si veda qualcosa di brutto.

Definire invece quale sia un bell'affaccio invece è soggettivo: lo scorcio di una via, una bella architettura, un viale alberato, l'apertura sullo skyline milanese a ciascuno il suo.

Non dimentichiamoci che gli affacci influiscono anche sul valore dell'immobile e sulla sua commerciabilità.

Quindi quando visitate una casa chiedete di potervi affacciare da tutte le finestre, soprattutto nelle stanze dove si ricevono ospiti e si passa la maggior parte del tempo, come in sala e in cucina che sono le stanze dove, più di altre, è importante vedere qualcosa che ci piace.

Nell’ambito della delega fiscale presentata nei giorni scorsi dal governo, è senza dubbio la ventilata riforma del catasto ad aver creato i maggiori scossoni dentro la maggioranza che sostiene il governo Draghi, ma un aggiornamento della fotografia catastale, ferma agli anni ’80, è inevitabile. Per riequilibrare le tasse in questione e perché fa parte delle richieste dell’Europa per avere i soldi del Pnrr.

Il disegno di legge delega approvato dal governo non è in senso stretto un provvedimento collegato al Piano nazionale di ripresa e resilienza, ma di fatto fa parte della cornice politica del Recovery Plan. Sono infatti diverse le sollecitazioni in questo senso da parte della della Commissione europea, che nelle sue raccomandazioni per il nostro Paese chiede da molti anni di “rivedere i valori catastali non aggiornati”.

Alle attuali rendite fissate in larga parte alla fine degli anni Ottanta, si dovranno infatti aggiungere sia i valori patrimoniali sia altre rendite legate agli andamenti di mercato. Con la precisazione però che i nuovi indicatori non saranno usati in nessun modo a fini tributari. Secondo il governo, la nuova mappatura degli immobili sarà disponibile a partire dal 2026 e a quel punto il governo che ci sarà deciderà se e in che misura usare le informazioni per rivedere il prelievo fiscale sugli immobili.

La difrezione cui punta l’esecutivo è quella indicata dall’Associazione visuristi, che punta ad una redistribuzione senza che aumenti il gettito. “Più che di aumento di tasse, si dovrebbe parlare di una ridistribuzione del valore fiscale derivante dalla rendita catastale degli immobili dove valore di mercato sono la comparazione degli immobili nelle varie zone di una città e i metri quadrati”. Lo dice all’Adnkronos/Labitalia Mario Bulgheroni, presidente Avi, Associazione professionale esperti visuristi italiani. “E’ necessario cioè – spiega – creare un maggior equilibrio tra le varie zone all’interno di una città tenendo conto di dove si trova l’immobile se in zona centrale, semi centrale, periferica, estremamente periferica e così via. Dando – auspica – il reale valore di mercato all’immobile si crea un nuovo equilibrio perché ad essere vecchi non sono i coefficienti comunali bensì i criteri con cui si sono determinati gli estimi catastali”.

“Nella periferia – fa notare – dove esiste una dinamicità notevole ci sono fabbricati costruiti ed edificati in epoca più recente e, nonostante il catasto, dalla fine degli anni ’80 in poi, si sia un pochino adeguato ai valori di mercato, si registra che l’accatastamento di un immobile in periferia vale più di un immobile in centro, proprio perché qui le rendite, mai rivalutate, sono ancorate ai vecchi estimi catastali”.

“Il temuto aumento, eventuale, delle tasse dipende – avverte – da un effetto a catena che si scatenerebbe perché molte sono le imposte calcolate sulla base del valore fiscale degli immobili di proprietà. C’è da dire, però, che l’adeguamento è necessario oltre per i motivi sopra enunciati anche perché andrebbe a mettere in luce i cosiddetti immobili fantasma, quelli non censiti o, se censiti, hanno rendite non adeguate ai valori reali. Accertare il reale patrimonio immobiliare italiano, cosa che diciamo da sempre e che rientra nella mission di Avi, favorisce anche le casse dell’erario perché è facilmente prevedibile un potenziale incremento di imposte ipotecarie e catastali, inevase fino ad oggi per difetto”.

“Abbiamo appena inviato – dice – una lettera al ministro del Mef, Daniele Franco, e alla direzione generale dell’Agenzia delle entrate proprio per mettere a disposizione le nostre competenze e accelerare il più possibile il processo di riforma del catasto aiutando, piuttosto che intaccando, le tasche delle famiglie italiane”.

Già un mese fa il Corriere della Sera avvisava sul fatto che nonostante fossero diminuite le compravendite, durante la pandemia l'incremento dei prezzi fosse stato di circa il 7,7% il più alto sia in Italia che nelle altre metropoli europee ad eccezione di Berlino dove sono aumentati dell'8%.

Da un'analisi basata sulla media degli stipendi rilevata da Eurostat, per una casa di 80 mq servirebbero circa 12 anni di stipendio, sembra molto ma sempre meno se si confronta con quello che servirebbe in altre 4 metropoli europee (Londra, Parigi, Madrid e Berlino).

Londra è in assoluto la più cara con un valore medio pari a 9.300 euro/mq (fino a 21.500 euro/mq nelle zone più pregiate anche se Parigi ha punte più alte fino a 22.700 euro/mq), Milano si attesta sui 3.200 euro/mq di media con punte che sfiorano i 20.000 euro/mq superando Madrid e Berlino

Rimane quindi acceso l'interesse da parte degli investitori, ma anche di privat che desiderano approfittare di tassi ancora bassi per i mutui e comprare prima che si alzino ancora i prezzi.

Noi di Plus+ siamo a vostra disposizione per suggerirvi le zone e gli immobili migliori su cui investire a seconda dlle vostre necessita.

Una ricerca apparsa sul Corriere della Sera ha evidenziato come 1/4 degli edifici italiani sia stato costruito ante 1945 e l'84% più di 20 anni fa. La riqualificazione del patrimonio edilizio è quindi un'emergenza in termini sia di sicurezza sia di salvaguardia ambientale.

Il Superbonus ha quindi non solo ha portato circa 48,8 miliardi di euro alle imprese solo per le opere effettuate nel residenziale (escludendo l'indotto come professionisti, trasporto, ecc.) nel 2020, m anche consentito ai privati di godere di un immobile più ecologico, confortevole e sicuro.

Il valore aggiunto che la ristrutturazione ha portato ai privati è data anche dalla rivalutazione degli immobili. Nomisma ha infatti elaborato una stima di quanto aumenta il valore di un'abitazione rendendola più efficiente grazie al superbonus ed effettuando una radicale ristrutturazione (considerando che il cambio dei

serramenti può essere a tarino del cappotto termico e della caldaia) e ha preso come riferimento unappartamento di 80 mq. Ne è emerso che a Milano, ad esempio, nelle aree di pregio porterà un incremento del prezzo di circa un +20% fino a salire di un 22% nelle aree semicentrali.

Piacerebbe a tutti avere la certezza che la casa che stiamo acquistando, oltre a soddisfare le nostre nuove esigenze, possa essere anche un affare.Nel suo ultimo oseervatorio del mercato Nomisma (società di consulenza che svolge attività di ricerca e advisory per realtà pubbliche e private nel campo dell'economia reale da oltre 35 anni) nel suo ultimo osservatorio ha aggiornato le sue previsioni per il triennio. Per quanto riguarda i prezzi degli immobili a Milano si dovrebbe registrare un +0,5% quest'anno, seguito da +1,6% nel 2022 e +2,3% nel 2023. I tre resupposti che la società tende a precisare sono: una situazione sanitaria sotto controllo, che la fine del blocco dei licenziamenti e delle erogazioni straordinarie di cassa integrazione avvengano gradualmente e che le banche continuino ad essere accomdanti nella concessione di mutui.